“Mülk sahibim kira bedelini aşırı olarak artırmak istiyor ne yapmalıyım?” Evet belki de son aylarda en sık duyduğumuz cümlelerden birisi… Üniversitelerin açılması ile beraber artan kiralar kiracıyı iyice köşeye sıkıştırdı. Gazetemizin yeni köşe yazarı Av. Abdullah Şekkeli gündemin ana mevzularından birisi haline gelen kira artışları hakkında vatandaşın bilmesi gerekenleri yazdı. Genç avukat Şekkeli köşesinde; “Kira bedelinde fahiş bir artırım söz konusu olduğunda ne yapılmalı?” sorusunun cevabını verdi;
KİRA BEDELLERİNDE FAHİŞ ARTIRIMLAR
Kiracılar bakımından asıl önemli konuya değinecek olursak, ilimizde ve ülkemizde gerek pandemisel sebeplerle gerekse başkaca sebeplerle mülk sahipleri gelişi güzel şekilde fahiş olarak kira bedellerinde artırıma gitmeye çalışmaktadır. Bu sebepler de kiralayan ve kiracı arasında husumete yol açmaktadır. Peki, böyle bir durumda nasıl bir süreçle karşı karşıyayız ve ne yapmamız gerekir? Bu konuya hemen alt başlığımızda etraflıca değiniyoruz.
KİRA BEDELİNDE FAHİŞ BİR ARTIRIM SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA NE YAPILMALI?
Öncelikle yapılan yazılı bir kira sözleşmesinde taraflar kira bedelinin yıllık olarak ne kadar artırılacağını serbest olarak belirleyebilirler. Fakat bu serbesti sınırsız değildir. Bu tür anlaşmalar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Örneğin; on iki aylık TÜFE ortalamasının %15 olduğunu varsayarsak, kira sözleşmenizde “Her yıl kira bedeli, önceki kira yılındaki bedel üzerinden %20 artırılacaktır.” şeklinde bir düzenleme mevcut ise bu düzenleme kısmen geçersiz olacak , kiracı yalnızca TÜFE oranına göre belirlenen kira bedelini ödemekle borçlu olacaktır. Ek olarak belirtmeliyiz ki tarafların kira bedelinin yıllık artırımı konusunda 12 aylık TÜFE ortalamasının altında olacak şekilde anlaşmalarında sakınca yoktur.
MÜLK SAHİBİM KİRA BEDELİNİ AŞIRI OLARAK ARTIRMAK İSTİYOR NE YAPMALIYIM?
İlimizde ve ülkemizde çeşitli sebeplerle şu sıralar güncel olarak sıkça rastladığımız bir sorun olan, mülk sahiplerinin kira bedelleri üzerinde olağandışı artırımları konusunda kiracıların bilmesi gerekenleri birkaç başlık altında aşağıda ele alacağız.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi, kanuni tanımla;
Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILMALI?
Kira sözleşmeleri için kanunumuzda herhangi bir şekil şartı yoktur. Bu sözleşme istenilen şekilde yapılabilir. Ancak her şeyden önce kira sözleşmelerinin yazılı şekilde ya da noter huzurunda yapılması hem kiralayan hem de kiracı açısından önem arz etmektedir. Yazılı olarak yapılan bir kira sözleşmesinde olmazsa olmaz unsurları ise şu şekilde sıralayabiliriz;
1)Kiralayan ve kiracının veya vekillerinin isimleri, T.C kimlik numaraları ve imzaları,
2)Kiralan taşınmazın açık adresi,
3)Kiralanan taşınmazın türü,
4)Kira bedeli,
5)Kira bedelinin nasıl ve ne şekilde ödeneceği,
6)Kira bedelinin nasıl ve ne şekilde artırılacağı,
7)Kira süresi
Bu sayılan unsurların yazılı bir kira sözleşmesinde bulunması hem kiralayanın hem de kiracının hukuki anlamda kendini güvenceye alması demektir. İleride herhangi bu konuda çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümünde hayati bir önem arz etmektedir.
KİRA BEDELLERİNDE FAHİŞ ARTIRIMLAR
Kiracılar bakımından asıl önemli konuya değinecek olursak, ilimizde ve ülkemizde gerek pandemisel sebeplerle gerekse başkaca sebeplerle mülk sahipleri gelişi güzel şekilde fahiş olarak kira bedellerinde artırıma gitmeye çalışmaktadır. Bu sebepler de kiralayan ve kiracı arasında husumete yol açmaktadır. Peki, böyle bir durumda nasıl bir süreçle karşı karşıyayız ve ne yapmamız gerekir? Bu konuya hemen alt başlığımızda etraflıca değiniyoruz.
KİRA BEDELİNDE FAHİŞ BİR ARTIRIM SÖZ KONUSU OLDUĞUNDA NE YAPILMALI?
Öncelikle yukarıda bahsettiğimiz şekilde yapılan yazılı bir kira sözleşmesinde taraflar kira bedelinin yıllık olarak ne kadar artırılacağını serbest olarak belirleyebilirler. Fakat bu serbesti sınırsız değildir. Bu tür anlaşmalar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Örneğin; on iki aylık TÜFE ortalamasının %15 olduğunu varsayarsak, kira sözleşmenizde “Her yıl kira bedeli, önceki kira yılındaki bedel üzerinden %20 artırılacaktır.” şeklinde bir düzenleme mevcut ise bu düzenleme kısmen geçersiz olacak , kiracı yalnızca TÜFE oranına göre belirlenen kira bedelini ödemekle borçlu olacaktır. Ek olarak belirtmeliyiz ki tarafların kira bedelinin yıllık artırımı konusunda 12 aylık TÜFE ortalamasının altında olacak şekilde anlaşmalarında sakınca yoktur.
Sonuç olarak kira bedelinin artırımı konusunda sözleşmeye 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde bir artırım maddesi eklenmiş olsa dahi bu düzenleme kısmen geçersiz olacak ve yeni kira dönemi için kira bedeli bir önceki yılın TÜFE oranlarına göre hesaplanacak ve kiracı yeni kira döneminde hesaplanan bu kira bedelini ödemekle borçlu olacak, kiraya veren kiracıdan bu miktardan fazlasını talep edemeyecektir. Bu aşamada açıklamalarımızın konut ve çatılı işyerlerine özgü olduğunu hatırlatmakta fayda görüyoruz.
Ayrıca kiracılar genellikle kira sözleşmesinde belirlenen kira süresinin dolduğunu artık kira sözleşmesinin sona erdiğini düşünmekte dolayısıyla artık konutu tahliye etmeleri gerektiğini, kiraya verenin kira bedelini istediği gibi değiştirebileceği gibi düşüncelere kapılmaktadırlar, bu düşünceler oldukça yanlıştır. Yaşanan mağduriyetlerin çoğunluğunun sebebi bu düşüncelerdir. Şöyle ki;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süreli yapılmış ise bu sürenin sonunda kira sözleşmesi kural olarak kendiliğinden sona ermez, kiracı sözleşmeyi sona erdirmek için bildirimde bulunmamış ise kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzar. Aynı kural uzama yılları için de geçerli olup uzama yılları sona ermeden kiracı tarafından bildirim yapılmadıkça kira sözleşmesi uzamaya devam eder. Eğer kiracı kira süresi sonunda sözleşmenin sona ermesini istiyorsa sözleşmede belirlenen kira süresinin sona erme tarihinden itibaren en geç 15 gün öncesine kadar kiraya verene bu konuda bir bildirimde bulunmalıdır. Dikkat edelim burada bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya verenin böyle bir hakkı yoktur. Netice olarak kira sözleşmenizde bir kira süresi belirlenmiş olabilir, bu süre sonunda kira sözleşmesini sona erdirmek yalnızca kiracının elindedir diyebiliriz. Kiracı sözleşmeyi sona erdirmediği takdirde sözleşme kendiliğinden ve aynı koşullarla bir yıl daha uzayacaktır. Kira sözleşmesinin uzadığı bu sürelere uzama süresi, kira sözleşmesinde belirlenen süreye ise kira süresi denir.
-Taraflar kira bedelinin belirlenmesi konusunda hukuki yollara başvurabilirler. Bu konuda herhangi bir problem yok. Peki böyle bir yola başvurulmadığında ne yapmamız gerekir?-
Böyle bir yola başvurulmadığı takdirde, mülk sahibimiz bizden ne kadar kira artırımı talep etmiş olursa olsun, biz kiramızı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre artırmış olarak bankalar aracılığı ile hiçbir şey olmamış gibi yatırmaya devam ediyoruz ve dekontlarını muhafaza ediyoruz. Buradan sonra önümüze mülk sahibinin taşınmazın tahliyesine ilişkin hukuki yollara başvurması çıkabilir. Böyle bir durum ile karşı karşıya kaldığımızda ise yapılan kira sözleşmesinin hükümlerine hiçbir şekilde aykırı davranmadığımızı, kira artımını ise 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden yaptığımızı ispatladığımızda, kiraya veren mülk sahibi, haklı bir gerekçe göstermediği sürece bizi sözleşmemizde kararlaştırılan kira süresi + 10 uzama yılı boyunca kiraladığımız taşınmazımızdan tahliye hakkını kaybediyor. Bizler de konut ve çatılı iş yerlerimizde her yıl mülk sahiplerinin kiracıya korku veren artırımlarından kurtularak huzurlu bir şekilde yaşamaya ve iş yerlerimizde gönül rahatlığı ile çalışmaya devam ediyoruz.
